每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

剛剛獲得在北京購(gòu)房資格的外地人王力在一輪全家總動(dòng)員后，終于湊夠了90萬(wàn)元的首付，其中半數(shù)都是借來(lái)的，但他顧不上這么多了，趕緊就和房主簽訂了過(guò)戶協(xié)議。

“思考買房不買房、如何買房用了三年，真買下這套200萬(wàn)元的二手房，國(guó)五條出來(lái)后，從看房到最后過(guò)戶一共也就半個(gè)多月。”王力向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感嘆道。

新政對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響有多大？根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到16日，3月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量已達(dá)23779套，雖然3月才剛剛過(guò)半，但是網(wǎng)簽量已經(jīng)創(chuàng)下了自2010年5月份以來(lái)近34個(gè)月來(lái)的月度成交量新高。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月初國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，但各地執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)并無(wú)明確時(shí)間表，“月底前必將出臺(tái)”的市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)各方“搶搭政策末班車”的恐慌。

北京二手房交易井噴

3月1日傍晚，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“國(guó)五條”細(xì)則，要求各地區(qū)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，出售住房按規(guī)定征收20%個(gè)人所得稅，加快中小套型項(xiàng)目審批，禁止囤地、炒地、哄抬房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商拿地等進(jìn)行明確規(guī)定。

而關(guān)于從嚴(yán)征收20%個(gè)人所得稅的規(guī)定無(wú)疑殺傷力最大，賣方擔(dān)心未來(lái)房子賣不出，買方更是懼怕稅收轉(zhuǎn)嫁至自己身上。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在影響最大的就是關(guān)于所得稅政策，本意是遏制投資、投機(jī)性需求，過(guò)去20%個(gè)人所得稅的稅率也提出過(guò)，但執(zhí)行中沒(méi)有依照這個(gè)來(lái)，新政客觀上對(duì)全社會(huì)二手房市場(chǎng)造成了極大震動(dòng)，在北京、上海這樣的城市，交易場(chǎng)所出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)現(xiàn)象。

事實(shí)也的確如此。胡景暉說(shuō)，二手房市場(chǎng)已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網(wǎng)簽過(guò)戶需求量的增加，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的大幅上漲。此外，新政出臺(tái)后咨詢量、新增需求和房源登記量、成交量的明顯上漲，也將使得北京執(zhí)行細(xì)則落地前的網(wǎng)簽量持續(xù)保持高位。

房?jī)r(jià)方面，新政的殺傷力也在京城樓市漸漸顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月1日新政出臺(tái)后，業(yè)主下調(diào)價(jià)格比較明顯，3月以來(lái)，降價(jià)的日均房源量較2月平均水平上漲3.2倍。降價(jià)房源的占比也較2月增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。

鏈家市場(chǎng)研究部分析師張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這源于對(duì)地方細(xì)則落實(shí)后，交易稅費(fèi)、購(gòu)房成本、交易難度增加等因素的擔(dān)憂。另一方面，地方樓市新政執(zhí)行后，二手住宅市場(chǎng)有可能出現(xiàn)明顯降溫，此前看漲樓市、高價(jià)掛牌的業(yè)主紛紛調(diào)低價(jià)格，以便順利出售。

北京在全國(guó)也并不是一個(gè)特例，據(jù)了解，3月4-12日，廣州市各大房地產(chǎn)交易登記中心二手房日均收件量達(dá)到722宗。廣州市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在的二手房交易過(guò)戶狀況估計(jì)要等到“國(guó)五條”細(xì)則落地，才會(huì)有所變化。

地方細(xì)則最遲本月底出臺(tái)

3月1日國(guó)五條細(xì)則中，樓市熱點(diǎn)城市也被要求在月底前推出本地執(zhí)行細(xì)則，目前距離大限的時(shí)間已經(jīng)不多。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，北京等多地都已經(jīng)召開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控的座談會(huì)，商討本地執(zhí)行細(xì)則的具體辦法，北京版的執(zhí)行細(xì)則更是有望在本周出臺(tái)。

隨著“大限”臨近，二手房市場(chǎng)的火熱程度有所改變，“一些感覺(jué)難以趕上網(wǎng)簽的交易雙方已經(jīng)開(kāi)始考慮延緩或取消交易計(jì)劃，北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。”胡景暉說(shuō)。

據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，與新政剛出臺(tái)后的一周相比，近一周來(lái)北京新增需求登記量、新增房源登記量，以及新增合同簽訂量的漲幅明顯放緩，新增客戶登記量甚至出現(xiàn)了8%左右的回落。

“最快下周，最遲月底細(xì)則落地后，北京二手市場(chǎng)將陷入低谷。”胡景暉分析稱。

除對(duì)于已明晰的所得稅政策，二手房甚至整個(gè)樓市很可能回到低迷狀態(tài)的另一個(gè)原因是京版細(xì)則的威力或許不小。

多位知情人士也向《每日經(jīng)濟(jì)記者》透露，北京住房目前的限購(gòu)門檻雖然不會(huì)再?gòu)膰?yán)設(shè)定，但是對(duì)購(gòu)房資格審核將會(huì)加強(qiáng)。而信貸和稅收政策也將嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，并可能有所加碼，比如研究最低計(jì)稅價(jià)格上調(diào)等。“而在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中，北京市年初就在全國(guó)率先提出”量?jī)r(jià)齊穩(wěn)“，考慮到北京本來(lái)就是熱點(diǎn)城市，即將出臺(tái)的控制目標(biāo)肯定不會(huì)太高。”

一位北京本地開(kāi)發(fā)商也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按照北京住建委的要求，項(xiàng)目的新一期開(kāi)盤時(shí)，定價(jià)漲幅不能超過(guò)上期樓盤價(jià)格的5%。

不過(guò)，由于國(guó)五條關(guān)注度較高，在“兩會(huì)”上，多個(gè)熱點(diǎn)城市的市長(zhǎng)在談及房地產(chǎn)時(shí)都三緘其口，廣州市市長(zhǎng)陳建華就向記者表示，我們會(huì)按照國(guó)家規(guī)定而執(zhí)行。

“在調(diào)控的風(fēng)口浪尖上，誰(shuí)都不想當(dāng)?shù)谝?，很可能各地的?zhí)行細(xì)則會(huì)在下旬扎堆出臺(tái)。”一位不愿具名的分析師表示。

張旭說(shuō)，從本次新國(guó)五條的政策來(lái)看，對(duì)于抑制投資性需求會(huì)較為有效，政策出臺(tái)后市場(chǎng)會(huì)迅速降溫，但長(zhǎng)期來(lái)看，在目前供需不平衡的狀態(tài)下，難改房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。決定價(jià)格的市場(chǎng)實(shí)際供需矛盾仍未解決。

她還提到，相對(duì)于其他國(guó)家，我國(guó)不僅對(duì)多套房、投資性住房在稅收信貸方面設(shè)有較高門檻，對(duì)于剛需也隨之收緊。我國(guó)在調(diào)控過(guò)程中應(yīng)盡量避免對(duì)剛需誤傷，此次差額個(gè)稅的調(diào)整，也應(yīng)采取差異化征收，避免“一刀切”。