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每經(jīng)記者 王杰

經(jīng)歷了1年多醞釀，北京時間12月17日凌晨3點，美聯(lián)儲加息的“靴子”終于落下——加息25個基點。聯(lián)邦基準(zhǔn)利率變?yōu)?.25%~0.5%，而調(diào)整之前為0~0.25%。

此次加息，距離上一次美聯(lián)儲加息已經(jīng)過去了113個月，為美聯(lián)儲加息空窗期最長的一次，主要原因在于期間經(jīng)歷了自上世紀(jì)20年代大蕭條以來最嚴(yán)重的全球金融危機(jī)。在去年退出QE之后，此舉也標(biāo)志著美聯(lián)儲的貨幣政策完全走向正?；?。因此，此次美聯(lián)儲加息也被視為近10年最重要、最具標(biāo)志性的事件。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，美聯(lián)儲加息對房企海外融資有何影響？國內(nèi)房價是漲還是跌？

房企融資回歸國內(nèi)

在過去十多年里，由于國內(nèi)直接融資渠道不暢，海外市場一直是中國房企融資渠道之一。目前，海外融資最常見的是銀團(tuán)貸款和發(fā)行票據(jù)、債券，這類融資方式的利率一般不超過10%，而內(nèi)地房地產(chǎn)信托、基金的利率基本都在10%以上。

一位金融人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次加息，對房企海外融資有一定影響，海外發(fā)債的成本肯定會變高。“加息后國外的高收益?zhèn)捅淮蠓鶔伿哿?，之前很多垃圾債，并不是大家對企業(yè)的基本面有多大信心，更多是流動性驅(qū)動的，美聯(lián)儲加息的話，流動性就會受到一定影響。再加上中資美元債流動性并不是很好，就很容易被拋售，對房企在海外發(fā)展是有一定影響的。”

上述金融人士補(bǔ)充道，但考慮到國內(nèi)的流動性還比較充裕，資本外流并不是太多。公司債的成本比較低，所以更多的房企選擇在國內(nèi)發(fā)債。

雖然海外融資看起來很美，但不同資質(zhì)房企融資也會遭遇“冰火兩重天”。財經(jīng)界資深投行人士黃立沖認(rèn)為，不同房企不同評級有不同的融資成本，普遍來說，海外的債權(quán)融資的人民幣成本要高200個基點。國內(nèi)房企在海外融資、評級方面也比較吃虧。“同樣是評級，人民幣債的評級在國內(nèi)的會高，國際評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)定，評級就會低一些。因為國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)對政府的認(rèn)可信用是3個A，國際機(jī)構(gòu)有所不同。”

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，目前海外融資成本也不具備優(yōu)勢，國內(nèi)企業(yè)發(fā)債甚至低于4%，那么如果再加息的話，房企更多會選擇國內(nèi)融資。

黃立沖表示，在同等信用評級下，同等吸引力下，海外的融資成本是比較低的；但是由于中國企業(yè)本身的違約率比較高、房企天然的政策風(fēng)險比較高，而且由于財務(wù)狀況普遍不好，實際融資成本比國內(nèi)要高得多。

一二線城市房產(chǎn)更受青睞？

目前，一線城市以及一些重要的二線城市，房地產(chǎn)行業(yè)還活得比較“滋潤”，而大多數(shù)三四線城市還處于痛苦的“去庫存”過程中。

此次美聯(lián)儲加息，對這些城市的房價又有何影響？

上述金融人士表示，美聯(lián)儲加息，是對美國實體經(jīng)濟(jì)資本回報率上升，那就為大多數(shù)貨幣尋找了一個新的突破口，也對房地產(chǎn)的資金有一定分流作用。相當(dāng)于一個貨幣池往外流，對國內(nèi)的房價會有一定的沖擊。但目前國內(nèi)資產(chǎn)少但錢多，所以大量貨幣會追逐少量的金融資產(chǎn)。京滬房產(chǎn)供給比較稀缺，貨幣比較多。京滬的教育、經(jīng)濟(jì)資源比較集中，所以就會吸引更多人去置業(yè)。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，美元加息的幅度不大，對于國內(nèi)的房價，短線來講影響不會大。我國房價的變化，不僅僅取決于利息，不確定性導(dǎo)致的恐慌，對房價的影響更大。美元逐步走強(qiáng)，令人民幣貶值，海外資金會覺得用人民幣來計價的資產(chǎn)（比如房產(chǎn)），或許更便宜，會增加海外資金對我國一二線城市樓市的投資，也會間接促進(jìn)銷售，對房價有推升作用。

黃立沖說，由于我國不斷降息，不斷減少準(zhǔn)備金，一線城市以美元計價的房價繼續(xù)上漲，而在三四線城市加速下跌，呈現(xiàn)分化狀態(tài)。一線城市由于集中了全國的購買力，受貨幣影響最為明顯。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波