“在資產(chǎn)荒的情況下，我擁有中國(guó)境內(nèi)的房子比擁有中國(guó)境內(nèi)的人民幣要好。”近期，SOHO中國(guó)（00410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹的一番話似乎道出了買房人心聲。

盡管早在2016年年中業(yè)績(jī)會(huì)上就已經(jīng)宣布下半年要賣掉包括上海虹口SOHO在內(nèi)的三個(gè)項(xiàng)目，但最終因?yàn)樽陨碓蚪型Ａ巳ツ暌呀?jīng)談好的這筆轉(zhuǎn)讓。不過(guò)在3月23日，潘石屹又透露還是考慮整體出讓上海虹口SOHO。

一次中途變卦的出售

“虹口SOHO的出售正在進(jìn)行。今天中午我和張欣在香港與一個(gè)朋友吃飯，這位朋友就是想要整購(gòu)虹口SOHO，在與我們洽談這個(gè)事情。”在3月23日SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)會(huì)上潘石屹表示，現(xiàn)在市場(chǎng)處于資產(chǎn)荒狀態(tài)，虹口SOHO的銷售肯定沒(méi)有問(wèn)題，但公司希望以更好的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。

業(yè)界預(yù)計(jì)，如果該項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)讓，有望為SOHO中國(guó)再帶來(lái)一筆數(shù)目可觀的收益。

SOHO中國(guó)官網(wǎng)顯示，虹口SOHO項(xiàng)目為集辦公、商業(yè)于一體的項(xiàng)目，總建筑面積9.5萬(wàn)平方米，地上29層、地下3層。

去年7月底，SOHO中國(guó)將位于上海浦東的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)以32.97億元的價(jià)格，整體轉(zhuǎn)讓給了國(guó)華人壽保險(xiǎn)。從潘石屹手中買入前述項(xiàng)目的國(guó)華人壽，其實(shí)是新理益集團(tuán)董事長(zhǎng)劉益謙旗下的公司。

記者了解到，去年年底時(shí)上海虹口SOHO幾乎已處于被轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)，但之后卻因故而暫停了出售。

SOHO中國(guó)高層透露，2016年年底在收購(gòu)虹口SOHO的買家名單中，有一家規(guī)模很大的公司。在雙方接洽過(guò)程中，絕大多數(shù)的協(xié)議條款和計(jì)劃幾乎都已經(jīng)列好，但之后卻并沒(méi)有出讓成功。

對(duì)于這筆交易未做成的原因，一方面與匯率波動(dòng)有關(guān)，也有資產(chǎn)交易價(jià)格方面的原因。

“之后我們向這位買家表示了歉意，因?yàn)橹拔覀兿胭u，但是事后因?yàn)槲覀兊脑虬l(fā)生了變故。”SOHO中國(guó)方面表示，這一方面是因?yàn)楫?dāng)下國(guó)家對(duì)外匯管制很嚴(yán)格，此前那筆交易可能會(huì)在境外結(jié)算，而在當(dāng)前的環(huán)境下會(huì)比較繁瑣。另一方面，雖然商辦樓租金收益增長(zhǎng)較為緩變，但長(zhǎng)期的綜合投資回報(bào)要比其它投資略高一些。而在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)荒的背景下，把資產(chǎn)變現(xiàn)金，還沒(méi)有找到更好的投資領(lǐng)域的前提下，并不急于轉(zhuǎn)讓。

但SOHO中國(guó)方面并未進(jìn)一步透露是否因價(jià)格而暫停了出讓，以及此前與那位買家商議的價(jià)格究竟是多少。

“事后我們也做了反思，我們到底會(huì)以什么樣的價(jià)格和條件出售項(xiàng)目。”潘石屹表示，對(duì)于虹口SOHO的整體出讓，公司高層還沒(méi)有完全想好，將根據(jù)市場(chǎng)情況的變化來(lái)決定。

售樓用于提前還外債

潘石屹是在SOHO中國(guó)2016年業(yè)績(jī)會(huì)上，透露準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓虹口SOHO這一消息的。

SOHO中國(guó)3月23日公布的業(yè)績(jī)顯示，2016年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額15.77億元，同比上升58%，凈利潤(rùn)約9.10億元，同比上升69%。

SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總裁唐正茂女士表示，去年公司的租金收入約15.11億元，同比上升44%，公司所持物業(yè)的平均出租率達(dá)到96%。

但去年僅浦東世紀(jì)廣場(chǎng)這一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的資金，就達(dá)到32.97億元，這筆收入去哪兒了？有分析人士指出，這筆轉(zhuǎn)讓的資金中，有一部分或用于提前償還公司的外債。

對(duì)于提前償還外債，SOHO中國(guó)方面表示，去年公司一項(xiàng)最主要的工作，是避免了因人民幣貶值給公司還債帶來(lái)的壓力。當(dāng)前的匯市情況下，如果用人民幣的收入來(lái)還美元的外債，壓力將會(huì)很大。

“去年人民幣貶值約10%，匯率波動(dòng)較大。我們一口氣還了100多億人民幣外債，把人民幣貶值給公司帶來(lái)的影響，降到了最低點(diǎn)。目前這一外債風(fēng)險(xiǎn)已基本排除，目前外債方面已經(jīng)沒(méi)有太多憂慮。”SOHO中國(guó)高層說(shuō)。

幾乎沒(méi)有外債壓力的SOHO中國(guó)，目前手持約44.61億元現(xiàn)金，雖說(shuō)手握現(xiàn)金的規(guī)模并非歷史高點(diǎn)，但這筆資金會(huì)投向哪里也因此受到關(guān)注。

對(duì)于是否會(huì)投向房地產(chǎn)以外的上下游業(yè)績(jī)，潘石屹明確予以了否認(rèn)。

“目前沒(méi)有進(jìn)軍其它行業(yè)的計(jì)劃。”潘石屹表示，如果市場(chǎng)有價(jià)格較低的資產(chǎn)，SOHO中國(guó)可能會(huì)買進(jìn)一些有潛力的項(xiàng)目；此外因?yàn)楣矩?fù)債率較低，未來(lái)還有一定的融資空間。

唐正茂介紹，目前SOHO中國(guó)的負(fù)債中，多數(shù)為銀行貸款，利率則比市場(chǎng)基準(zhǔn)利率還下降了約5%左右。而2016年SOHO中國(guó)的債務(wù)融資成本，下降至4.4%。

外債壓力減輕后的SOHO中國(guó)，將投資聚焦到其商辦物業(yè)的租賃生意上。唐正茂表示，公司出租業(yè)務(wù)邁入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，未來(lái)的收益將穩(wěn)定增長(zhǎng)。“未來(lái)租金收入將持續(xù)增長(zhǎng)。在租物業(yè)已成熟運(yùn)營(yíng)，這些物業(yè)將保持近滿租狀態(tài)。”唐正茂說(shuō)。

按SOHO中國(guó)對(duì)外的口徑，經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展其旗下的SOHO 3Q已經(jīng)成為北京和上海最大的共享辦公空間，擁有超過(guò)1.6萬(wàn)個(gè)座位，出租率約85%。

從市場(chǎng)情況看，京滬仍是中國(guó)辦公樓需求最活躍的城市，雖然空置率有所上升，但租金也出現(xiàn)上揚(yáng)。

“按市場(chǎng)的規(guī)律，項(xiàng)目入市滿三年周期以后，租金有望獲得15%—25%的租金上漲。未來(lái)我們可能會(huì)獲得市場(chǎng)的這一紅利。”唐正茂說(shuō)。