每經(jīng)記者｜程成    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

作為樓市“四小龍”之一的合肥，曾在2016年以40%的房?jī)r(jià)年度漲幅，被胡潤(rùn)研究院列為“房?jī)r(jià)漲幅全球第一”。然而經(jīng)歷自2016年底以來(lái)的一系列調(diào)控后，合肥樓市明顯降溫。

自2017年10月起，合肥新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)持續(xù)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的是土地市場(chǎng)降溫。2018年12月20日在合肥當(dāng)年的最后一場(chǎng)土拍中，10宗宅地有7宗流拍或無(wú)人競(jìng)拍，土地市場(chǎng)的涼意可見(jiàn)一斑。

然而僅僅才過(guò)3個(gè)月，合肥土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出另一番景象。

3月21日下午，合肥出讓主城區(qū)與肥西縣6宗涉宅地塊，總出讓面積935.69畝，吸引了近50家房企競(jìng)拍。最終，6宗地塊均成功出讓，共攬金124.47億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，6宗地塊中有4宗溢價(jià)率超過(guò)100%，最高溢價(jià)率達(dá)140%。

合肥臨河的在建樓盤(pán)項(xiàng)目  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

4宗宅地溢價(jià)率超100%

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本次成功競(jìng)得地塊的房企中，不乏像融創(chuàng)、金地、旭輝這樣的頭部房企。

出讓信息顯示，此次出讓的6宗地塊中，有3宗位于包河區(qū)，另3宗分別位于濱河區(qū)、瑤海區(qū)和肥西縣。

位于包河區(qū)的S1811號(hào)商住混合地塊，出讓面積168.21畝，其中居住、租賃住房用地分別為96.19畝、37.42畝，起拍總價(jià)10.09億元。最終，該地塊被重慶華宇以總價(jià)17.49億元、綜合溢價(jià)率73%競(jìng)得。其中居住用地樓面價(jià)8666元/平方米、商業(yè)用地樓面價(jià)6240元/平方米。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，上述地塊周邊在售二手房?jī)r(jià)格在13000元~16000元/平方米。

位于包河區(qū)的S1901號(hào)純宅地，出讓面積176.14畝，起拍總價(jià)12.33億元。由禹洲地產(chǎn)以總價(jià)27.3億元、樓面價(jià)11625元/平方米、溢價(jià)率121%競(jìng)得。該地塊周邊在售二手房?jī)r(jià)格在13000元~18000元/平方米。

位于包河區(qū)的S1902號(hào)商住用地，出讓面積183.95畝，起拍總價(jià)11.96億元。被金地集團(tuán)以總價(jià)28.7億元、綜合樓面價(jià)約11714元/平方米、溢價(jià)率140%競(jìng)得。該地塊周邊在售二手房?jī)r(jià)格12000元~16000元/平方米。

位于濱湖區(qū)的BH2018-02號(hào)宅地，出讓面積105.42畝，起拍總價(jià)10.33億元。該地塊被融創(chuàng)以總價(jià)24.04億元、樓面價(jià)17099元/平方米、溢價(jià)率133%競(jìng)得。該地塊周邊在售二手房?jī)r(jià)格在19000元~24000元/平方米。

此外，位于瑤海區(qū)的E1903號(hào)宅地，出讓面積88.85畝，最終被中梁、弘陽(yáng)等房企組成的聯(lián)合體，以總價(jià)9.28億元、樓面價(jià)7838元/平方米、溢價(jià)率63%競(jìng)得；位于肥西縣的（2018）26號(hào)商住地塊，出讓面積213畝，最終被旭輝以總價(jià)17.66億元、綜合樓面價(jià)5752元/平方米、溢價(jià)率59%競(jìng)得。

起拍價(jià)低是高溢價(jià)主因

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2017年10月合肥新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)后，合肥土地市場(chǎng)明顯降溫。僅僅在去年12月底，合肥出讓的10宗宅地中，就有6宗因報(bào)價(jià)未達(dá)底價(jià)而流拍，還有1宗無(wú)人報(bào)名。

此次土拍的高溢價(jià)成交，是否意味著合肥樓市在回暖？

“雖然溢價(jià)率比較高，但最終的成交樓面價(jià)并不算高。”同策研究院院長(zhǎng)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次合肥土拍高溢價(jià)成交，與過(guò)低的起拍價(jià)有很大關(guān)系。

以位于包河區(qū)的S1811號(hào)、S1901號(hào)、S1902號(hào)地塊為例，其起拍價(jià)分別為600萬(wàn)元/畝、700萬(wàn)元/畝、650萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)不到5000元/平方米，與周邊目前在售二手房?jī)r(jià)格差距巨大。

記者觀察到，從合肥過(guò)去土拍情況來(lái)看，低起拍價(jià)、高溢價(jià)率似乎是“標(biāo)配”。

以去年12月份的土拍為例，盡管有7宗地塊流拍或無(wú)人出價(jià)，但成交的2宗宅地中，位于肥西縣的1宗宅地起拍價(jià)僅為4500元/平方米，最終被中海以溢價(jià)率82%競(jìng)得；另一宗位于新站區(qū)的宅地起拍價(jià)僅為3500元/平方米，最終被金科以溢價(jià)率60%競(jìng)得。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面房企年初資金相對(duì)寬裕，同時(shí)近期融資環(huán)境相對(duì)放松，房企有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿和能力；另一方面，通過(guò)低起拍價(jià)出讓土地來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商參與土拍，可以達(dá)到活躍土地市場(chǎng)氛圍的作用，對(duì)后續(xù)土地順利出讓也有積極作用。

記者觀察到，雖然合肥暫未公布2019年的土地供應(yīng)計(jì)劃，但過(guò)去3年，合肥市本級(jí)商品住房用地年均供應(yīng)計(jì)劃均在7000畝以上。

另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，此次部分地塊的高溢價(jià)成交，與出讓條件的大幅降低也有一定關(guān)系。

如位于瑤海區(qū)的E1903號(hào)地塊已是第三次開(kāi)拍，此前曾在2018年8月、12月先后2次流拍。在第一次流拍后，取消了配建租賃住房的條件，但保留無(wú)償了修建1座15班幼兒園和1座社區(qū)中心的條件。而此次土拍中，不僅出讓面積由此前的107畝降到88.8畝，出讓條件中也剝離了修建幼兒園和社區(qū)中心的要求，僅剩居住性質(zhì)。

而位于濱湖區(qū)的BH2018-02宅地，在先后經(jīng)歷兩次流拍后，此次土拍時(shí)也剝離了配建租賃住房的條件。