每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“黃金時(shí)代和白銀時(shí)代的分割是一個(gè)烏龍。”

“我不認(rèn)同現(xiàn)在9萬(wàn)余家房企中有多少家要退出的說(shuō)法，這其實(shí)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了歷史上的多次檢驗(yàn)了，房企是越淘汰越多。”

“我們需要考慮的是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)問(wèn)題，避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)幾年一個(gè)小周期的尷尬情況。”

“15萬(wàn)億”的下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)會(huì)怎么走？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪了匯力基金管理有限公司董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇 圖片來(lái)源：受訪者提供

應(yīng)該加快三個(gè)“償還”

NBD：今年上半年十強(qiáng)房企中有3家央企，華潤(rùn)、中海、保利，并且漲幅遠(yuǎn)高于三甲碧桂園、恒大、萬(wàn)科。“15萬(wàn)億”的下半場(chǎng)，房企如何發(fā)展？

孟曉蘇：我不去評(píng)價(jià)這些企業(yè)的具體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，每家企業(yè)都有自己的發(fā)展特點(diǎn)與周期。

其實(shí)這與中央提出的“推動(dòng)混合所有制改革”的要求是相悖的?，F(xiàn)在一些企業(yè)在推動(dòng)混改的時(shí)候，會(huì)把國(guó)有企業(yè)請(qǐng)過(guò)來(lái)當(dāng)大股東，出現(xiàn)了一種“逆向混改”的情況。再加上地方政府大量發(fā)債搞建設(shè)，發(fā)的地方債必然是投向地方國(guó)有企業(yè)，于是出現(xiàn)了一大批融資平臺(tái)公司，這些新公司都是新的國(guó)有企業(yè)。

后來(lái)又推動(dòng)PPP（Public-Private Partnership），但其實(shí)第二個(gè)P已經(jīng)不是原本的Private（私人），而是若干施工類(lèi)國(guó)企，施工類(lèi)國(guó)企進(jìn)一步增加了負(fù)債。于是地方國(guó)有資本和施工類(lèi)國(guó)企的資本又都靠債務(wù)堆積起來(lái)，形成總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大。

地方政府過(guò)高負(fù)債率造成了國(guó)企猛增、混改難行。這些以城投、建投、水投、軌投為名的“新國(guó)企”占盡資源和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。如何找匹配民營(yíng)企業(yè)跟他們混改呢？以上原因增加了政府與國(guó)企的負(fù)債率。

如何改變這種與改革要求相背離的情況？我想應(yīng)該加快三個(gè)“償還”：

第一，把房產(chǎn)還給居民?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)房改雖已基本完成，但還剩下“國(guó)產(chǎn)房”“院產(chǎn)房”等，居民沒(méi)有得到完全的房屋產(chǎn)權(quán)。房改還需要繼續(xù)深化。

第二，把養(yǎng)老金償還給職工。現(xiàn)已決定“劃轉(zhuǎn)部分國(guó)有資本充實(shí)社?；?rdquo;，來(lái)補(bǔ)足過(guò)去多年把養(yǎng)老金變成“國(guó)有資產(chǎn)”造成的養(yǎng)老金缺口。

第三，把借債償還給債權(quán)人。需要主動(dòng)推動(dòng)政府公共資產(chǎn)證券化，減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，減少虛假的“國(guó)有資產(chǎn)”。

避免幾年一個(gè)小周期的尷尬

NBD：今年以來(lái)，宣告破產(chǎn)清算的中小房企已近300家。“15萬(wàn)億”的下半場(chǎng)，行業(yè)企業(yè)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？

孟曉蘇：我們用不著去談各企業(yè)的具體策略。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都有自己的需要，特別是房企，達(dá)到一定規(guī)模后不能停下來(lái)，必須延續(xù)生產(chǎn)。其資金也需要在不斷的滾動(dòng)中才能維持。

就如同這世上的人有生有死，但總體來(lái)說(shuō)人口在增加。在行業(yè)發(fā)展中總有淘汰，但房企的數(shù)量每年都在擴(kuò)大，而不是萎縮。

在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，不少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都成立了項(xiàng)目公司，地方政府要求這樣做，不然在地方上就沒(méi)有納稅主體。可以看到一家房企名下會(huì)出現(xiàn)若干家公司，項(xiàng)目結(jié)束后往往從開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)成物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。在這種背景下，房企的子公司當(dāng)然就越來(lái)越多。

我不認(rèn)同現(xiàn)在9萬(wàn)余家房企中有多少家要被淘汰的說(shuō)法，這已經(jīng)過(guò)了歷史上的多次實(shí)踐檢驗(yàn)了：房企是越淘汰越多。我們不用發(fā)愁房企會(huì)怎樣，我們需要考慮的是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)問(wèn)題，避免房地產(chǎn)形勢(shì)出現(xiàn)幾年一個(gè)小周期的尷尬情況。

在2014到2015年人們就說(shuō)房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”結(jié)束了，說(shuō)變成“白銀時(shí)代”了，結(jié)果到2016年國(guó)家去庫(kù)存政策支持居民購(gòu)房時(shí)，又使得各地房地產(chǎn)銷(xiāo)量猛地一跳，房?jī)r(jià)也漲了不少。可見(jiàn)區(qū)分“黃金時(shí)代”和“白銀時(shí)代”的說(shuō)法是一個(gè)烏龍。這是“盲人摸象”般的判斷，不是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大勢(shì)。

城鎮(zhèn)化不要都套用一個(gè)模式

NBD：今年行業(yè)和市場(chǎng)的一大現(xiàn)象，是既有鶴崗這樣的白菜價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及威海乳山海景房十年不漲，也有一些區(qū)域的房?jī)r(jià)不斷上漲并被住建部點(diǎn)名警告。這種市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化是不是反映了行業(yè)發(fā)展的不平衡、不充分？

孟曉蘇：在人民群眾對(duì)美好生活向往上，習(xí)近平總書(shū)記特別提到，包括“更舒適的居住條件”和“更優(yōu)美的環(huán)境”。

我覺(jué)得這是一件需要地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)共同完成的事情。部分城市出現(xiàn)房屋滯銷(xiāo)的問(wèn)題，主要不是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，而是城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的分化。

我們需要分析城鎮(zhèn)化過(guò)程中各個(gè)城市的不同情況，不要都套用一個(gè)模式。有些城市是人口凈流出的城市，就要做好人口減少的規(guī)劃，考慮流出人口如何更好安排，留下的人口如何過(guò)得更好。許多人口凈流出的鄉(xiāng)村，進(jìn)城人口的房子還在繼續(xù)留著不能轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。出現(xiàn)的怪象是“村里的房子沒(méi)人住，農(nóng)民工進(jìn)城沒(méi)有房子住”。

我們很多大城市在土地規(guī)劃和用地規(guī)劃方面都存在問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)全方位學(xué)習(xí)世界不同國(guó)家的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

REITs是社會(huì)資金持有房地產(chǎn)的最好工具

NBD：作為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)，您怎么看地產(chǎn)與金融之間的關(guān)系？

孟曉蘇：REITs是國(guó)際上通行的一種金融產(chǎn)品，是社會(huì)資金持有房地產(chǎn)的最好工具。它能夠從房地產(chǎn)凝固的資產(chǎn)中提煉出租金來(lái)，再把租金一步一步變?yōu)橘Y本品。這是一個(gè)偉大的金融創(chuàng)新。

在2000年左右我請(qǐng)國(guó)外專(zhuān)家來(lái)講金融創(chuàng)新時(shí)，他們都異口同聲地說(shuō)：“除了REITs，沒(méi)有更好的金融創(chuàng)新可以講”，我看這句話應(yīng)該送給當(dāng)下的中國(guó)。

如果REITs能夠在中國(guó)完全實(shí)施，不僅能夠促進(jìn)用社會(huì)資金持有物業(yè)資產(chǎn)、包括持有租賃房屋，使得“租售并舉”的要求得以更好實(shí)現(xiàn)；而且可以解決現(xiàn)在地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)巨大負(fù)債的問(wèn)題。它可以促進(jìn)從間接融資變成直接融資，可以很容易地把租賃房與基礎(chǔ)設(shè)施變成資本品，并進(jìn)入資本市場(chǎng)流通。它可以極大豐富我國(guó)的資本市場(chǎng)，推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，幫助政府與企業(yè)獲得發(fā)展新動(dòng)能。

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封面圖片來(lái)源：受記者提供