每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“現(xiàn)在還在下行通道中。”地產(chǎn)營(yíng)銷人這樣說(shuō)。

“房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)中走低。”二手房經(jīng)紀(jì)人這樣說(shuō)。

“我只希望能如期收房。”購(gòu)房人這樣說(shuō)。

“利用3年時(shí)間，在全市范圍內(nèi)開展規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)問(wèn)題。”官方這樣說(shuō)。

 

2021年的天津樓市，“以價(jià)換量”幾乎成為共識(shí)，盡管很多人不愿意承認(rèn)。土拍市場(chǎng)上，房企們不再積極，但同時(shí)反手祭出了打折降價(jià)大招；二手房整體價(jià)格也在下降，很多從業(yè)者已經(jīng)沒(méi)有了幻想；那些經(jīng)歷了停工又復(fù)工的業(yè)主們，則只剩下順利收房的期待。

房住不炒給市場(chǎng)帶來(lái)的改變，除了理性，還有對(duì)未來(lái)的思考——什么才是平穩(wěn)健康發(fā)展，我們到底需要什么樣的房地產(chǎn)。

天津城區(qū) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“以價(jià)換量”

“我能感覺到，客戶的信心受到了沖擊”，曹曉聞在某頭部房企營(yíng)銷條線從業(yè)多年，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“其實(shí)和全國(guó)的情況類似，2021年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑，現(xiàn)在還在下行通道中。”

12月22日，記者以購(gòu)房人身份來(lái)到了天津西青區(qū)保利和光塵樾售樓處，該項(xiàng)目今年初一度高居貝殼天津新房銷量榜首位。

據(jù)銷售人員李潔介紹，項(xiàng)目于2020年12月首開，一期已經(jīng)售罄，在售二期和三期，均價(jià)1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，毛坯交房。

“二期三期有沒(méi)有降價(jià)？”

李潔堅(jiān)稱沒(méi)有降價(jià)，只表示“現(xiàn)在二期有特價(jià)房，價(jià)格特別合適，但肯定是比一期高，我們不存在以價(jià)換量”。

“現(xiàn)在整體市場(chǎng)不是太好，但我們的銷售情況還是挺好的。”

經(jīng)過(guò)計(jì)算，這里一套89平方米的房源單價(jià)1.85萬(wàn)元/平方米，總價(jià)163.65萬(wàn)元。李潔說(shuō)：“這個(gè)價(jià)錢現(xiàn)在真的很合適了，之前相同的房源我們總價(jià)都是賣到180萬(wàn)元左右的。”

這顯然和稍早前李潔堅(jiān)稱的從未降價(jià)相悖。

曹曉聞告訴記者：“2021年6月前后市場(chǎng)還是挺好的，價(jià)格和成交還稍稍有些抬頭，但隨后市場(chǎng)就急轉(zhuǎn)直下，天津市場(chǎng)上的房企基本都有降價(jià)行為，只能以價(jià)換量。”

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，其實(shí)2021年上半年天津市無(wú)論是新建商品房還是二手房，價(jià)格皆有所回溫。6月，天津新房?jī)r(jià)格同比上漲4.2%，該數(shù)據(jù)指標(biāo)成為天津市2017年9月以來(lái)的最高值。從2021年上半年來(lái)看，天津新房?jī)r(jià)格雖然同比漲幅依舊維持較溫和水平，從2021年1月的同比上漲1.5%到6月的近年新高，但和2020年整體相比，回暖跡象明顯。

但從7月開始，天津新建商品房環(huán)比價(jià)格開始走出下行曲線，環(huán)比增速?gòu)?.6%、0.3%、-0.1%、-0.5%至11月的-0.6%。

“10月很多房企都趁著國(guó)慶節(jié)假期提供了較大幅度優(yōu)惠，拼殺得很厲害，導(dǎo)致價(jià)格有一定下滑。”曹曉聞介紹。

中指研究院也表示：“年底，天津多個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷力度加強(qiáng)，部分項(xiàng)目降價(jià)幅度較大。”

為此，市場(chǎng)一度傳言，11月底天津官方約見了幾家大開發(fā)商，出臺(tái)了“限跌令”，要求“項(xiàng)目單次降價(jià)不允許超過(guò)15%、資金要進(jìn)監(jiān)管賬戶、全力保交付，有利于避免惡意降價(jià)、降標(biāo)降本等現(xiàn)象發(fā)生”。

盡管該消息并沒(méi)有得到官方證實(shí)，但多位受訪者對(duì)此事均予以確認(rèn)。曹曉聞表示：“11月底，相關(guān)部門約談了天津幾家重點(diǎn)房企，大意是不要過(guò)分降價(jià)致使市場(chǎng)混亂，否則將無(wú)法網(wǎng)簽。”

“據(jù)我所知，天津各開發(fā)商都動(dòng)態(tài)調(diào)整了年初定下的銷售目標(biāo)。”曹曉聞?wù)f。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月底，天津新房市場(chǎng)出清周期為20.51個(gè)月，連續(xù)第三個(gè)月延長(zhǎng)，市場(chǎng)去化壓力增大。

二手房情況也是類似。

趙范是天津一名房產(chǎn)中介，他告訴記者：“2021年，天津二手房市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)中走低態(tài)勢(shì)，不過(guò)這種情況已經(jīng)持續(xù)了幾年了。”

“現(xiàn)在如果不是真的急用錢，業(yè)主都不會(huì)輕易賣房，他們覺得現(xiàn)在房子價(jià)格有些低，將來(lái)或許能再漲漲。”趙范說(shuō)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，天津二手房?jī)r(jià)格2021年以來(lái)價(jià)格環(huán)比變動(dòng)未超過(guò)0.6%，10月和11月分別下降0.1%和0.3%。

“主要是土地出讓收入下降較多”

2021年，天津首次嘗試集中供地，但縱觀全年，土地市場(chǎng)表現(xiàn)略顯低迷。曹曉聞表示：“從房企的拿地態(tài)度就能看出現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，大家都很謹(jǐn)慎。”

12月23日，天津第三批集中供地收官，11宗地塊均以底價(jià)成交，總成交金額約76.74億元，成交土地面積約83.03萬(wàn)平方米。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，天津此輪供地宗數(shù)較第二次減少50宗，規(guī)劃建面較第二次下降77.40%，數(shù)量、規(guī)模遠(yuǎn)不及前兩次。

事實(shí)上天津第二批集中供地便已經(jīng)是“減配”版本了。

7月21日，天津第二批集中供地預(yù)計(jì)出讓61宗地塊，總起始價(jià)533.2億元。最后的結(jié)果是，19宗停牌，2宗流拍，只有40宗地塊成交，其中31宗底價(jià)成交，總成交金額329.673億元。

天津某爛尾項(xiàng)目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

首次集中供地的情況其實(shí)也類似。

天津在今年3月末確定了首批集中供地的相應(yīng)地塊，共掛牌58宗住宅用地、總面積約375.5萬(wàn)平方米，總起始金額563億元。就在集中競(jìng)價(jià)前夜，即5月12日晚間，天津市規(guī)劃和自然資源局表示，首批集中供地中的13宗地塊因故停牌。最終，天津首批集中供地成功出讓45宗地塊，總成交金額約498.55億元，其中底價(jià)成交16宗。

中指研究院對(duì)此的形容是：“第一批土拍，成交宗數(shù)、參拍企業(yè)數(shù)量、溢價(jià)宗數(shù)均為歷次最高；第二批熱度明顯下降；第三批單從供地?cái)?shù)量、規(guī)模方面就不及第二次，即使第三批次地塊均成功出讓，依然走不出衰竭的趨勢(shì)。”

其實(shí)在2020年，天津市土拍市場(chǎng)便不甚景氣。

根據(jù)《關(guān)于天津市2020年預(yù)算執(zhí)行情況和2021年預(yù)算草案的報(bào)告》：“（2020年）政府性基金收入912億元，完成預(yù)算50.2％,比上年下降36.3％，主要是土地出讓收入下降較多。”

來(lái)源：天津市財(cái)政局官網(wǎng)

 

期待“如期交付”

今年以來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也收到了天津多位購(gòu)房者關(guān)于所購(gòu)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的線索。

司清是一名購(gòu)買了啟迪協(xié)信天津南開1911（下稱南開1911）的業(yè)主，他告訴記者：“目前開發(fā)商已經(jīng)延期交房，并且我沒(méi)有得到任何交房承諾。”

據(jù)司清介紹，自己是2019年8月以4.4萬(wàn)元/平方米單價(jià)購(gòu)買了南開1911洋房戶型。早在2020年7月間，該項(xiàng)目便有傳言已經(jīng)“停工爛尾”。當(dāng)年7月底，記者曾實(shí)地探訪該項(xiàng)目，得到的回復(fù)是：“B區(qū)的確目前沒(méi)有施工，預(yù)計(jì)下月復(fù)工；現(xiàn)階段主要投入在A區(qū)，并且工地已在3月復(fù)工。”

“之后確實(shí)是復(fù)工了”，司清告訴記者，“不過(guò)據(jù)我們觀察，南開1911在2021年6、7月間又幾近停工，因?yàn)楣さ厣暇蛶讉€(gè)人，我們很難相信還能準(zhǔn)時(shí)交房。”

“后來(lái)和開發(fā)商溝通，他們答復(fù)的理由是疫情和重污染天氣導(dǎo)致工程進(jìn)度慢。”

“經(jīng)過(guò)我們一次次溝通，開發(fā)商承諾了一部分業(yè)主2022年1月30日交房，而對(duì)我們這些洋房業(yè)主則根本沒(méi)有時(shí)間上的承諾。”說(shuō)到此處，司清明顯有些激動(dòng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)南開1911現(xiàn)場(chǎng)航拍視頻看到，該項(xiàng)目的確如司清所說(shuō)，并沒(méi)有大規(guī)模施工的痕跡。而銷售人員則表示：“目前僅有大戶型在售，2022年6月交房。”這與記者2020年采訪時(shí)得到的回復(fù)一致。

司清所購(gòu)的樓盤 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

在天津?yàn)I海新區(qū)濱海大道和津晉大道交匯處附近，記者也看到了兩個(gè)停工樓盤，其中一個(gè)項(xiàng)目的售樓處已經(jīng)關(guān)閉，配套的商業(yè)門面大大小小掛滿了招牌，但有業(yè)主告訴記者：“都是開發(fā)商貼在那里的，其實(shí)一家商店也沒(méi)有。我現(xiàn)在已經(jīng)不想著能交房了，開發(fā)商真的破產(chǎn)后能把買房錢還我就行了。”

根據(jù)天津住建委官網(wǎng)消息，11月30日，天津市八部門聯(lián)合制定3年行動(dòng)計(jì)劃整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，表示將利用3年時(shí)間，在全市范圍內(nèi)開展規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)問(wèn)題。該內(nèi)容明確提出要解決“未按房屋買賣合同約定如期交付”相關(guān)問(wèn)題。

這被很多業(yè)主理解成政策要解決“爛尾樓”問(wèn)題，令他們看到了希望。司清就說(shuō)：“我看到這個(gè)消息了，感覺又有解決的可能了。”

為了避免交房違約，很多房企已經(jīng)為自己預(yù)留了盡可能多的交房時(shí)間，李潔就說(shuō)：“我們?nèi)谑?024年底交房，疫情現(xiàn)在還不好說(shuō)，我們也不敢做太早的承諾，真違約了我們是要賠違約金的。”

一個(gè)有意思的細(xì)節(jié)是，站在保利和光塵樾售樓處入口，便可聽到一旁項(xiàng)目中嘈雜的施工聲，安保人員笑著說(shuō)：“這可是好聲音，說(shuō)明我們沒(méi)有停工。”

天津一在建項(xiàng)目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“偏保守的態(tài)度”

對(duì)于2022年，曹曉聞?wù)J為還是會(huì)維持現(xiàn)狀：“我們行業(yè)內(nèi)討論過(guò)，大家還是持偏保守的態(tài)度?？赡苊髂甓径群眯?，三四季度又下行，和2021年的表現(xiàn)類似，想要回到高速增長(zhǎng)估計(jì)是不可能了。”

近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這被曹曉聞?wù)J為是一種積極信號(hào)，但也僅僅是不會(huì)繼續(xù)下跌，“平穩(wěn)嘛，就是不漲不跌”。

因而曹曉聞?wù)J為，真正有增長(zhǎng)潛力的還是天津核心區(qū)域：“從企業(yè)拿地行為就能看出，以前在天津廣泛看地、出手兇猛的房企，現(xiàn)在大都只看交通、教育、地段好的地塊了。”

就像是天津首批集中供地中，雖然整體溢價(jià)率偏低，但南開區(qū)的津南保（掛）2021-010號(hào)“天拖二期”地塊，由招商蛇口以總價(jià)29.9億元、自持3000平方米租賃住房建筑面積的代價(jià)拿下，樓面價(jià)達(dá)到了30303元/平方米，溢價(jià)率達(dá)49%。

趙范卻更加樂(lè)觀，他認(rèn)為明年的二手房市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)回暖，理由是自己公司的二手房成交系統(tǒng)中“上個(gè)月天津二手房成交量已經(jīng)上漲了50%”，同時(shí)“現(xiàn)在房貸辦理也更容易了，我昨天去替客戶跑的房貸手續(xù)，今天就批下來(lái)了，近兩個(gè)月房貸明顯放松了，估計(jì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間”。

“那為何二手房?jī)r(jià)還是在跌呢？”

“市場(chǎng)總有一段消化期，等看明年的市場(chǎng)反應(yīng)就知道了。”

（應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名）

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝