每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

潮水的方向變了。3月27日，頭部物業(yè)企業(yè)萬物云（HK02602，股價36.6港元，市值431.32億港元）交出上市后的首份財務年報，突破300億元的年度營收是目前為止上市物業(yè)公司的頭一遭，而難逃大勢的是歸母凈利潤的同比下滑9.4%。

“2022是一個形勢注定嚴峻的年份。經(jīng)過數(shù)年調(diào)控，開發(fā)商持續(xù)債務爆雷、新房銷售大幅度下跌。預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。”繼承母公司萬科的屬性，萬物云董事長朱保全在2022年年報中刊發(fā)了一篇致股東信這樣寫道。

3月28日，在萬物云舉行的2022年度業(yè)績發(fā)布會上，朱保全提出三個行業(yè)反思問題：獨立性反思－開發(fā)商依賴加劇行業(yè)波動，并購反思－大規(guī)模并購累積經(jīng)營壓力，增值服務反思－天下沒有免費的午餐。

“物業(yè)行業(yè)是長坡薄雪，要在賽道上持久滾厚，前提是踏踏實實地做好，每天贏得客戶的尊重，經(jīng)營才會更加有韌性。否則，短期30%或更高的毛利率是不可持續(xù)的，反而會讓行業(yè)變得更加脆弱。”

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物業(yè)行業(yè)三個反思

年報顯示，2022年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入301.06億元，同比增長27.0%；基礎物業(yè)業(yè)務收入223.56億元，同比增長34.3%；毛利率10.6%。科技業(yè)務（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3億元，較去年同期增長5.2%；利潤為15.86億元，同比下降7.5%。

萬物云的解釋是，在收購的賬務處理上，公司將部分收購溢價計入無形資產(chǎn)中的商譽以外的客戶關系并進行攤銷。本年度公司折舊與攤銷8.5億元（含客戶關系攤銷5.7億元），這對當期凈利潤有影響，但保障了公司未來穩(wěn)健發(fā)展?？蛻絷P系攤銷是將無形資產(chǎn)中因歷史收購帶來的待執(zhí)行物業(yè)管理合同價值的攤銷。

朱保全在業(yè)績會上指出，利潤下降主要是部分業(yè)務下半年收入不及預期，以及毛利潤下降所致。如新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務與案場業(yè)務大幅下滑（下半年尤甚），代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯的生意一下子也冷靜起來，而這些業(yè)務在物業(yè)公司的財務報表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過不菲的毛利。還有收并購的伯爾尼物業(yè)、陽光智博等產(chǎn)生一次性支出引起毛利率下降。

這些導致凈利潤下降的因素也正在成為多數(shù)物業(yè)公司共同面臨的難題，朱保全也由此提出三個行業(yè)反思。物業(yè)公司經(jīng)歷了因對母公司的強依賴而被市場看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨立性的轉變，前后不過幾年光景。尋求客戶從單一到多元，朱保全認為這是第一個重要反思。

其次，前幾年水漲船高的大規(guī)模收并購給物業(yè)公司累積了經(jīng)營壓力，由此體現(xiàn)到財務報表上則是高額的商譽與無形資產(chǎn)。突如其來的行業(yè)整合，對物業(yè)企業(yè)的管理能力、經(jīng)營能力都帶來了極大挑戰(zhàn)。“收并購里面反思的不是溢價，而是什么叫商譽，除了買合同買收入之外，還有人力、客戶資源和品牌等無形資產(chǎn)。”

增值服務是以物業(yè)費為通道生長出的想象空間。物業(yè)企業(yè)的增值服務設計，往往是基于局部案例形成的想法，當面對大規(guī)模增長時，則會遇到人才短缺、物業(yè)項目限制等問題。在高關聯(lián)交易、高毛利、高市盈率的環(huán)境下，局部個案增長表現(xiàn)出色，但在關聯(lián)方業(yè)務下滑、行業(yè)遇冷時，新業(yè)務或多或少出現(xiàn)增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。

朱保全表示，增值服務業(yè)務需要反思的是，當物業(yè)企業(yè)走向資本市場的時候，增值服務中的一些局部案例是否能真正形成商業(yè)模型。

對蝶城戰(zhàn)略寄予厚望

從基礎物業(yè)看，2022年萬物云保持了較高的增長且毛利穩(wěn)定，這也是整體業(yè)績的“壓艙石”。

報告期內(nèi)，萬物云的住宅物業(yè)服務收入148.11億元，同比增長30.3%；實現(xiàn)毛利14.59億元，同比增長15.3%；在管住宅項目數(shù)量3，446個，較上年增加623個。商業(yè)物業(yè)及設施設備管理業(yè)務收入75.45億元，同比增長42.7%；實現(xiàn)毛利9.17億元，同比增長26.4%；在管物業(yè)和設施管理項目數(shù)量1829個，較上年增加264個。

同時，萬物云的科技業(yè)務規(guī)模和盈利能力持續(xù)提升，來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長56.7%，毛利率達到32.9%。來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長13.9%，毛利率上升至30.7%。

在萬物云的2022年報中，投資者較為關注的一個問題就是蝶城戰(zhàn)略的推進進度和盈利預期。在難以提升物業(yè)費的行業(yè)背景下，萬物云2020年起尋找的一條新增長路徑就是蝶城戰(zhàn)略。蝶城就是在大約3公里的范圍內(nèi)，萬物云擁有多個在管物業(yè)，在智能化設備輔助下，員工可在20至30分鐘內(nèi)往返于在管物業(yè)之間，負責區(qū)域內(nèi)所有工單，呈現(xiàn)邊際成本下降。

2021年，萬物云已具有459個蝶城，2022年的蝶城總數(shù)增長到584個。年報顯示，2022年萬物云完成38個蝶城住宅服務流程改造。改造完成后的蝶城為住宅物業(yè)服務帶來3000萬元的提效，作用到全年，蝶城改造預計可提升住宅物業(yè)服務超過4%的毛利率。

朱保全對蝶城戰(zhàn)略寄予厚望，萬物云2023年最重要的一件事就是持續(xù)推進蝶城，計劃完成超過100個蝶城的改造。“因為會有更多的蝶城進入到了提效改造過程，我相信2023年的效益改善會大于規(guī)模的增長。蝶城底盤已經(jīng)有500多個了，我必須要在2023年讓它產(chǎn)生效應，這樣才能夠為未來能夠做出更好的鋪墊。”

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