6月20日，綠城中國舉行股東周年大會。公司管理層圍繞大股東賦能、存量去化、投資安全及未來發(fā)展等股東關(guān)切問題，做了清晰的闡述。

對于外界高度關(guān)注的“中交與綠城如何融合”的問題，綠城中國董事會主席、非執(zhí)行董事劉成云坦言：“近期在綠城內(nèi)部各個公司做調(diào)研，也一直在探討這個問題。”他認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)鏈融合、項目代建以及海外合作等方面，都存在機(jī)會,且雙方一定可以做到取長補(bǔ)短、優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏這個目的。

有股東提問，北上深如何實現(xiàn)市占率前三？相較于單純追求規(guī)模排名，顯然綠城中國行政總裁郭佳峰有更審慎的全盤布局，他表示，公司更注重投資資源的有效配置與效率提升。

“保持怎樣的名次并不是我們最主要的考量，綠城中國每年的投資規(guī)模雖然是變量，但也是在一定范圍內(nèi)的一個常數(shù)。如果一定要實現(xiàn)某個投資目標(biāo)，可能對公司投資資源的應(yīng)用、效率的提高，以及最后的兌現(xiàn)都會帶來很多問號?！惫逊逭f。

面對行業(yè)變革，綠城還前瞻性探索了現(xiàn)房銷售并取得積極成果，同時通過系統(tǒng)性舉措持續(xù)推動歷史庫存去化，有效減輕了其對公司經(jīng)營的負(fù)擔(dān)。

精準(zhǔn)投拓 做一成一

作為深諳公司發(fā)展脈絡(luò)的核心管理者，郭佳峰在日常管理中對經(jīng)營兌現(xiàn)度要求極高。

郭佳峰坦言，“我們這幾年在上海、北京的排名雖然不是前三，但投資表現(xiàn)、客戶贊譽(yù)、銷售成績等都在不斷提高，從上?！被ㄈ隆健兵Q東方’都可以看出。”

2023年8月上海土拍，綠城中國斥資百億連拿梅隴、徐涇、南翔三塊地，“繁花三章”迅速成為市場高度關(guān)注的紅盤；2025年5月，位于上海徐匯西岸的“綠城·潮鳴東方”創(chuàng)造了認(rèn)購率167%，開盤當(dāng)天房源全部售罄的好成績。

在“做一成一”的投資要求和差異化投資策略之下，綠城近年來持續(xù)深耕核心城市，并狙擊投資機(jī)會型城市。2024年全年新增項目42個，總建筑面積約418萬平方米，預(yù)計新增貨值達(dá)1088億元，位列行業(yè)第四。其中，一二線城市貨值占比達(dá)92%，北上杭貨值占比達(dá)51%，進(jìn)一步向市場安全區(qū)域集中。新拓項目平均權(quán)益比提升至79%，有效提升開發(fā)效能。

基于精準(zhǔn)投拓的判斷，綠城在西安的成績有目共睹。對于投資細(xì)節(jié)，郭佳峰看得非常透徹：“我認(rèn)為西安是具備地域優(yōu)勢的。第一，全國沒有一個城市像西安一樣，可以吸引包括甘肅、青海、新疆三地的客戶需求；第二，西安的房價不高，相對比較平穩(wěn)；第三，西安的教育資源非常好，吸引力比較大?！?/p>

市場數(shù)據(jù)顯示，綠城已經(jīng)在西安連續(xù)三年市占率第一。或許這種基于深入市場研究的判斷，正是綠城實現(xiàn)可以“做一成一”的關(guān)鍵。

“我們未來會繼續(xù)在核心城市里尋找投資可能性?！惫逊逭f。

試水現(xiàn)房銷售 綠城的底氣

有股東提出，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)銷售新模式中的一個重要方向，現(xiàn)房銷售后的周轉(zhuǎn)效率對于投資資金會帶來影響，綠城中國將如何應(yīng)對？

在郭佳峰看來，其實現(xiàn)房銷售是一個老話題了，因為幾年前行業(yè)主管部門已經(jīng)提到過這樣的意向了。于是早早地帶領(lǐng)團(tuán)隊在現(xiàn)房銷售上做了試點項目，并且獲得了成功。

“我想這也是一個以后發(fā)展的趨勢，三年前，在成都特意競拍了一塊現(xiàn)房銷售的土地，競拍的時候土地價并不高?！惫逊褰榻B說:"拿地后，11層的房子，13個月實現(xiàn)竣備。實景呈現(xiàn)后，銷售速度非常快，最后利潤率也達(dá)到了12%以上?！?/p>

去年，郭佳峰就組織綠城管理層從產(chǎn)品、財務(wù)、投資等不同職能模塊提前研究，系統(tǒng)考量、推演現(xiàn)房銷售下可能遇到的挑戰(zhàn)和解決路徑。

“因為我們提前做了準(zhǔn)備、思考，相對來說我們是有優(yōu)勢的?！惫逊逭J(rèn)為：“現(xiàn)房銷售并不可怕，它有什么樣的規(guī)定，我們就有什么樣的動作，我們應(yīng)該能夠應(yīng)對?！?/p>

綠城中國副總裁、總工程師肖力也從技術(shù)層面表示：“綠城已經(jīng)對海外國家（如日本）的現(xiàn)房銷售政策做了研究，了解了他們工藝工法的使用。我們也在為這樣一種新的營造方式做準(zhǔn)備，過去一兩周管理層也在商討能否在新購買的土地中進(jìn)行一些符合市場政策的操作?！?/p>

投資換倉 超100個項目去化良好

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長時期調(diào)整、迎來各項新規(guī)之后，去庫存，特別是去“老庫存”，成為各家房企的共同目標(biāo)。

綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在股東大會上坦言：“2022年的庫存去化達(dá)到94%-95%，2023年去化率也超過90%，2022年以來100多個項目高度兌現(xiàn)，大部分都去化很好。當(dāng)前的減值主要集中在2021年底之前的庫存，綠城中國也把去化老庫存作為重中之重。”

綠城中國副總裁李駿介紹：今年綠城專項制定了21年及以前庫存去化的指標(biāo)，占全年營銷考核的權(quán)重1/3以上。從目前來看，今年上半年預(yù)估，這個專項指標(biāo)可以超額完成。

郭佳峰用一組數(shù)據(jù)從整體視角補(bǔ)充了存貨的實際影響：“綠城中國的存貨排名是第14名。也就是說我們存貨的年周轉(zhuǎn)率可能已經(jīng)達(dá)到第一的水平?？傆?000多億元的存貨，再加上新增加，但一年的銷售可以達(dá)到1600 億-1700億元,我希望年周轉(zhuǎn)存貨達(dá)到1:1。我們投資的區(qū)域相對能級高一點，在市場回落過程中去化速度又比別人快，雖然這些存貨對我們的報表利潤有影響、有折損，但是對公司利潤的影響力度相對其他公司是低的?！?/p>

2022年之后，綠城中國精準(zhǔn)、快速投資換倉也顯現(xiàn)出一定的成果。

可以說，目前綠城中國的管理思路非常清晰：以投資安全與項目兌現(xiàn)為基石，通過精準(zhǔn)布局實現(xiàn)高效發(fā)展，前瞻探索行業(yè)新模式以增強(qiáng)適應(yīng)力，并采取系統(tǒng)有效的措施化解歷史庫存壓力。

會后，管理層展現(xiàn)的務(wù)實作風(fēng)、審慎判斷和高效執(zhí)行力，受到股東們的好評。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）