每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

深圳羅湖區(qū)紅嶺中路某大廈遭遇悔拍  圖源｜每經(jīng)記者 陳榮浩

一個(gè)多月前的5月13日，位于深圳羅湖區(qū)紅嶺中路的一棟6層老樓，在阿里法拍上演了“搶樓大戰(zhàn)”。

當(dāng)時(shí)，經(jīng)過34名競(jìng)拍者的450輪角逐，這棟老樓最終以1.14億元成交，溢價(jià)率高達(dá)379.6%。

但6月23日，競(jìng)得方河北邢臺(tái)清河縣千代文化傳媒有限公司（以下簡(jiǎn)稱千代傳媒）悔拍，繳納的475.5萬元保證金也可能“打水漂”。

目前，該標(biāo)的物已重新以約2378萬元起拍價(jià)上架，將于7月24日再次拍賣。那么，這家傳媒公司為何寧愿損失巨額保證金也要“退出”？

6月25日上午，深圳資深法拍顧問朱志強(qiáng)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱：“很大可能是競(jìng)買人舉牌舉過頭了，之后又認(rèn)為成交價(jià)過高?！?/span>

朱志強(qiáng)指出，在深圳法拍市場(chǎng)，獨(dú)棟寫字樓較為罕見。而位于商業(yè)中心區(qū)域的寫字樓，對(duì)正處于發(fā)展階段的新興民營(yíng)企業(yè)具有極大吸引力。尤其是獨(dú)棟樓宇，可作為企業(yè)總部，其物業(yè)價(jià)值本身就不言而喻，更能在對(duì)外展示企業(yè)形象時(shí)產(chǎn)生積極影響。

6月26日傍晚，每經(jīng)記者多次撥打千代傳媒公開渠道電話并發(fā)送短信，但未獲正面回應(yīng)。

當(dāng)日晚些時(shí)候，一位自稱是千代傳媒法務(wù)部的人士通過電話回應(yīng)每經(jīng)記者：“相關(guān)信息暫時(shí)不予通告。”

今年5月13日，34名競(jìng)買人開始輪番出價(jià)，其中有人在1分鐘內(nèi)加價(jià)2080萬元，將價(jià)格從約2426萬元直接拉至4505萬元。經(jīng)過450輪競(jìng)價(jià)，最終以1.14億元成交。

來源：阿里法拍

天眼查數(shù)據(jù)顯示，千代傳媒成立于2021年8月，注冊(cè)資本為300萬元。

從評(píng)估報(bào)告看，這棟1982年建成的老樓，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，土地使用年限為1983年4月8日至2033年4月7日，到拍賣時(shí)僅剩約8年使用權(quán)。

6月23日上午，每經(jīng)記者實(shí)地走訪了解到，上述被法拍的項(xiàng)目距園嶺地鐵步行約2分鐘，旁邊為建設(shè)集團(tuán)大廈，從外立面就可直觀地感受到房屋的建筑年代。

該標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)屬于深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司，2011年，恒大以16.64億元收購該公司部分股權(quán)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，恒大方面表示“建設(shè)集團(tuán)物業(yè)未來有納入深圳舊改范圍的可能，看中其巨大的升值潛力”，曾宣稱要建600米摩天大樓。

6月23日，阿里拍賣平臺(tái)顯示該標(biāo)的物“交易未履行”。

根據(jù)競(jìng)買須知，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)?；谂暮笾匦屡馁u的，原買受人不得參加競(jìng)買。

對(duì)于此次悔拍，不少業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者分析稱，意料之中，核心原因在于成交總價(jià)過高。

每經(jīng)記者注意到，此次法拍房源若真按照1.14億元成交，那么成交單價(jià)將達(dá)到約3.42萬元/平方米。

深圳房天下數(shù)據(jù)顯示，此次法拍房源周邊住宅樓盤（如鴻翔花園、園嶺新村、國(guó)城花園等）的掛牌均價(jià)在7.2萬~13.5萬元/平方米不等；周邊在售寫字樓（如城脈中心·璟喜、深業(yè)泰富廣場(chǎng)、筍崗中心潤(rùn)弘大廈等）均價(jià)在5.2萬~10萬元/平方米不等。

相比之下，周邊與此次法拍房源相近樓齡的寫字樓，如地王大廈銷售均價(jià)2.56萬元/平方米，藝豐廣場(chǎng)銷售均價(jià)2.51萬元/平方米。

羅湖筍崗片區(qū)寫字樓情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

6月25日下午，該區(qū)域房產(chǎn)中介劉先生告訴每經(jīng)記者：“寫字樓租金與地段有較大關(guān)系，如果在同一地段，寫字樓建筑品質(zhì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等都會(huì)影響租金，這邊（指園嶺/紅嶺中路一帶）的寫字樓租金一般在70~160元/平方米·月。”

每經(jīng)記者先后走訪了該法拍房源周邊的中民時(shí)代廣場(chǎng)、物資置地大廈、HALO廣場(chǎng)四期等寫字樓。其中，中民時(shí)代廣場(chǎng)為1995年竣工的項(xiàng)目，目前租金普遍在70~88元/平方米·月，另外每月還需額外收25元/平方米物業(yè)管理費(fèi)。

而物資置地大廈和HALO廣場(chǎng)四期整體樓宇保養(yǎng)更好，租金水平相對(duì)更高。當(dāng)日記者看到的兩處寫字樓房源，租金價(jià)格約110元/平方米·月，無需再單獨(dú)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)。

被法拍房源估值情況 來源：阿里法拍

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，深圳用途為辦公的二手房源，今年累計(jì)成交858套，環(huán)比下跌4.9%，同比上漲15.8%。

6月26日下午，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經(jīng)記者分析稱，競(jìng)買人在競(jìng)價(jià)法拍時(shí)，可能更多的還是基于對(duì)深圳市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期的看好，認(rèn)為深圳市場(chǎng)當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于“底部區(qū)域”。

另外，因項(xiàng)目整體樓齡較老，存在一定舊改預(yù)期。

不過，李宇嘉也提到，目前國(guó)內(nèi)舊改風(fēng)向正在轉(zhuǎn)向，不太可能像以前一樣大拆大建，而是轉(zhuǎn)向綜合整治。

“至于悔拍，有可能是因?yàn)檎w價(jià)格拍得太高了，企業(yè)后續(xù)補(bǔ)繳資金的壓力較大；也可能是背調(diào)后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能存在司法糾紛、產(chǎn)權(quán)糾紛等?！崩钣罴伪硎?。

朱志強(qiáng)預(yù)計(jì)，該標(biāo)的重新拍賣整體會(huì)相對(duì)理智，大概率不會(huì)再出現(xiàn)非理性競(jìng)價(jià)情況。

截至發(fā)稿，千代傳媒方面并未正面回應(yīng)記者關(guān)于高價(jià)拍賣以及最后悔拍的原因。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝