文/史現(xiàn)

當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，總有一些房企通過(guò)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步找到了跨越行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的打法。

近日，中國(guó)金茂發(fā)布2025年上半年業(yè)績(jī)報(bào)，報(bào)告顯示，公司的盈利能力提升，利潤(rùn)指標(biāo)優(yōu)化，同時(shí)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)良性增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251億元，較去年同期增長(zhǎng)14%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)10.9億元，同比增長(zhǎng)8%；剔除投資物業(yè)公平值損益后的歸母凈利潤(rùn)達(dá)11.23億元，毛利40.59億元，同比增幅14%；毛利率為16%，其中，開(kāi)發(fā)板塊毛利率較去年同期提升1pct。簽約銷售額534億元，同比增長(zhǎng)20%，行業(yè)排名首次躋身前十，增速為TOP10房企榜首。

中國(guó)金茂董事會(huì)主席陶天海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司將以“改革深化 煥新發(fā)展”為主題，在2025-2027年內(nèi)，極致盤活存量項(xiàng)目、加速新項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“活得好”；并在2028-2030年內(nèi)全面煥新，實(shí)現(xiàn)“活出彩”，引領(lǐng)金茂成為一個(gè)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，可持續(xù)發(fā)展、健康的公司。

（中國(guó)金茂2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)）

錨定運(yùn)營(yíng)高效目標(biāo)，確保項(xiàng)目“做一成一”

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，中國(guó)金茂的物業(yè)開(kāi)發(fā)、商務(wù)租賃、零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)和金茂服務(wù)板塊繼續(xù)保持良好的運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)。

物業(yè)開(kāi)發(fā)方面，公司緊抓市場(chǎng)窗口期，沖刺簽約回款業(yè)績(jī)，銷售規(guī)模排名較2024年同期提升三位，穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)。四大產(chǎn)品線“金玉滿堂”全面升級(jí)，為銷售價(jià)格提供堅(jiān)實(shí)支撐，住宅平均簽約單價(jià)為2.6萬(wàn)/㎡，相較2023年2.1萬(wàn)元/㎡和2024年的2.2萬(wàn)元/㎡均價(jià)穩(wěn)步上浮，并為未來(lái)持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

品質(zhì)服務(wù)方面，營(yíng)收和規(guī)模也實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)效益有所提升，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)20%，在管面積增加11%，銷管費(fèi)用率下降1個(gè)百分點(diǎn)。

（寧波金茂嘉悅酒店實(shí)景圖）

精品持有運(yùn)營(yíng)方面，核心酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持行業(yè)領(lǐng)先，商業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步提升。報(bào)告期內(nèi)，華夏金茂商業(yè)REIT作為國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，上市至今完成六次超預(yù)期分紅，分紅金額累計(jì)7830萬(wàn)元，其核心底層資產(chǎn)——長(zhǎng)沙金茂覽秀城達(dá)到上市以來(lái)最高出租率99.03%。

憑借核心城市聚焦和產(chǎn)品溢價(jià)能力，中國(guó)金茂在行業(yè)深度調(diào)整期展現(xiàn)出卓越的戰(zhàn)略眼光和穿越周期的能力。

中國(guó)金茂堅(jiān)持戰(zhàn)略先行，推進(jìn)戰(zhàn)略、打法、組織三大升級(jí)，推動(dòng)“6-10-12-24”運(yùn)營(yíng)創(chuàng)標(biāo)，加速資金周轉(zhuǎn)，確保一年一熟，力爭(zhēng)一年兩熟。上半年，首開(kāi)的新項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)，開(kāi)盤去化率81%，平均首開(kāi)周期縮短至4.8個(gè)月，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平均回正周期11.4個(gè)月，平均首開(kāi)認(rèn)購(gòu)兌現(xiàn)度132%。

中國(guó)金茂首席財(cái)務(wù)官喬曉潔指出，公司的運(yùn)營(yíng)效率得到大幅提升，整體顯現(xiàn)出較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品好、運(yùn)營(yíng)好、效率高，不斷提升整體毛利率水平，確保增量項(xiàng)目能夠“做一成一”。

業(yè)務(wù)聚焦重點(diǎn)城市，土儲(chǔ)力爭(zhēng)“投一成一”

盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售規(guī)模下降，中國(guó)金茂依舊走出獨(dú)立行情。“金玉滿堂”產(chǎn)品線多個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤即售罄，穩(wěn)占高端改善型需求市場(chǎng)。

上海潤(rùn)云金茂府是黃金中環(huán)上僅1%的中環(huán)臻席低密純別墅住區(qū)，房源僅200套。上半年，項(xiàng)目?jī)纱伍_(kāi)盤均售罄，熱銷情景登上市場(chǎng)熱榜。金茂棠前項(xiàng)目是金茂在上海是首座“棠”系項(xiàng)目，5月份首次開(kāi)盤后亦實(shí)現(xiàn)兩開(kāi)兩罄，成為北上?，F(xiàn)象級(jí)熱度紅盤。

（圖示為上海金茂潤(rùn)雲(yún)金茂府實(shí)景圖）

金茂在北京的滿系代表作金茂滿曜，在6月首次開(kāi)盤網(wǎng)簽即達(dá)到近百套，蟬聯(lián)朝陽(yáng)區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。成都東城的棠系項(xiàng)目金茂曉棠在上半年六開(kāi)六罄，受到區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者的認(rèn)可。

湘江金茂府是府系3.0項(xiàng)目首次落子長(zhǎng)沙，上半年里該項(xiàng)目?jī)砷_(kāi)兩罄，商品住宅銷售金額、銷售面積和銷售套數(shù)在長(zhǎng)沙主城區(qū)持續(xù)領(lǐng)先。

報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂在華北及華東區(qū)域累計(jì)銷售占比提升至70%，一二線城市銷售占比達(dá)到94%。

另?yè)?jù)民生證券的研報(bào)顯示，中國(guó)金茂新增獲取了上海虹口、北京朝陽(yáng)區(qū)、杭州拱墅及成都龍泉驛區(qū)地塊等16宗土地，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積超145萬(wàn)㎡。截至報(bào)告期末，持有的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的未銷售面積為 2681萬(wàn)㎡。

基于“投好投足”的戰(zhàn)略安排，中國(guó)金茂獲取16宗土地的總土地款達(dá)到492億元，全部位于一二線城市。新獲取項(xiàng)目中，府系、璞系兩大高端產(chǎn)品線占比68%。

（圖示為北京金茂璞逸豐宜實(shí)景圖）

2024年以來(lái)累計(jì)獲取的41個(gè)項(xiàng)目，100%聚焦高能級(jí)城市、核心板塊，總土儲(chǔ)足以支撐公司未來(lái)兩年的穩(wěn)健發(fā)展，且整體貨值結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，確?！巴兑怀梢弧?。

中國(guó)金茂高級(jí)副總裁張輝表示，公司下半年將保持投資目標(biāo)，并在投資標(biāo)準(zhǔn)上提出更高要求，以滿足客戶需求并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)。

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健運(yùn)行，未來(lái)三年“活得好”

截至上半年末，中國(guó)金茂財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)穩(wěn)健，“三道紅線”維持全部綠檔。此外，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，外幣債務(wù)占比降至21%，低息開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)貸占比提升至41%。

今年2月、3月及7月份，中國(guó)金茂分別發(fā)行交易所公司債17億元、16億元和20億元，期限為2+2年，票面利率分別為2.79%、2.93%和2.38%。7月份發(fā)行無(wú)擔(dān)保中期票據(jù)20億元，期限為3年，最終票面利率為2.30%。整體利息開(kāi)支同比減少8%，資本化利息開(kāi)支同比減少10%。

報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂內(nèi)外新增融資平均成本僅2.70%，較2024年底下降69個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)新低。而且通過(guò)持續(xù)強(qiáng)化精益管理，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用同比分別下降15%、5%、4%。

目前，中國(guó)金茂明確“活下來(lái)-活得好-活出彩”三步走規(guī)劃，未來(lái)三年將通過(guò)極致做優(yōu)增量與盤活存量項(xiàng)目，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，實(shí)現(xiàn)“活得好”目標(biāo)。

針對(duì)2025年下半年，公司管理層表示，根據(jù)最新經(jīng)營(yíng)情況加快新項(xiàng)目的去化速度，以現(xiàn)金流回正為運(yùn)營(yíng)的核心；第二，加快存量資產(chǎn)的盤活，全年努力實(shí)現(xiàn)盤活35%存量資產(chǎn)的目標(biāo)。第三，加快打造第二業(yè)務(wù)曲線，構(gòu)建面向未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

民生證券研報(bào)認(rèn)為，中國(guó)金茂背靠母公司中國(guó)中化，隨著公司在一線和核心二線城市獲取的項(xiàng)目越來(lái)越多，憑借“金玉滿堂”的產(chǎn)品力公司或?qū)⒃阡N售端逐漸發(fā)力，預(yù)測(cè)2025-2027 年?duì)I收分別達(dá)636.40億元、694.38億元、767.90 億元，歸母凈利潤(rùn)分別為13.55億元、19.10億元、27.18億元，對(duì)應(yīng)PE倍數(shù)為13X、9X、7X，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）