每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

過去的“十四五”期間，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，城市投資回歸基本面的價(jià)值判斷。“十五五”期間的城市競爭格局將發(fā)生何種變化？哪些城市繼續(xù)領(lǐng)跑？

由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中指研究院發(fā)起的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），將全面解密中國城市投資價(jià)值與房企行業(yè)格局、布局趨勢。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，在房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的當(dāng)下，未來樓市將在供需基本面的主導(dǎo)下，呈現(xiàn)出分化加劇態(tài)勢。一線城市和部分核心二線城市將憑借其在人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等方面的優(yōu)勢，繼續(xù)引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制也將在市場資源配置中發(fā)揮越來越重要的作用。

一線城市價(jià)值領(lǐng)銜

城市價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的外生影響因素，聚焦核心城市，能夠最大程度分享城市發(fā)展帶來的紅利。從2025年數(shù)據(jù)來看，排名前十的仍然是經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且轉(zhuǎn)型持續(xù)、市場需求旺盛的城市。

憑借龐大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及豐富的資源和人才儲(chǔ)備，四個(gè)一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名仍位居全國前4位，樓市具備長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二線城市中，杭州、成都表現(xiàn)突出，穩(wěn)居二線前兩位。其中，杭州近年來在人工智能等領(lǐng)域發(fā)展迅猛，吸引了大量科技企業(yè)和創(chuàng)新人才，2024年人口增量為10.2萬人，房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力自2018年以來一直穩(wěn)居全國第5位；成都作為西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，電子信息、生物醫(yī)藥、航空航天等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，投資吸引力排名全國第6位。

“一二線核心城市憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，持續(xù)吸引高質(zhì)量人才流入，為房地產(chǎn)市場提供了有利支撐?！辈芫ЬП硎?。

人口流向主導(dǎo)供需

人口作為住房需求的基礎(chǔ)和勞動(dòng)力供給的核心要素，其變動(dòng)趨勢對房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)。盡管多數(shù)城市人口增長趨緩，但核心城市的人口吸引力依然突出。

近兩年，國家在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提出要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢，即根據(jù)人口變化，合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)，引導(dǎo)配置金融資源。

“由此可見，人口既是研判城市住房需求的基礎(chǔ)，也是各地統(tǒng)籌配置土地、資金等要素資源的重要依據(jù)?！辈芫ЬП硎?。

從2024年數(shù)據(jù)來看，城市間也存在著較大差異。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉(zhuǎn)降；中西部省會(huì)城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續(xù)保持較強(qiáng)吸附力。

根據(jù)《報(bào)告》，我國正經(jīng)歷從“人口規(guī)模紅利”向“人口質(zhì)量紅利”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，人才將成為城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在，而這一轉(zhuǎn)變也在重塑區(qū)域發(fā)展格局。

曹晶晶強(qiáng)調(diào)，人口“量質(zhì)雙增”的城市，持續(xù)的人口流入為房地產(chǎn)市場提供了穩(wěn)定的住房需求基礎(chǔ)，市場容量較大；同時(shí)人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)市場形成剛需、改善與高端需求并存、梯度演進(jìn)的多元格局。而人口“量減質(zhì)升”的核心城市，未來房地產(chǎn)市場或維持規(guī)?？s量趨勢，市場的驅(qū)動(dòng)力從數(shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量。

“好城市+好房子”價(jià)值凸顯

不同城市之間的經(jīng)濟(jì)水平和購買力差異明顯，長三角、珠三角等區(qū)域居民購買力保持穩(wěn)定增長，對改善性需求主導(dǎo)的新房市場具備較強(qiáng)支撐。

2024年，我國GDP萬億城市數(shù)量達(dá)到27個(gè)，經(jīng)濟(jì)總量占全國的比重達(dá)40.9%，上海成為全國首個(gè)經(jīng)濟(jì)總量超過5萬億元的城市，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超9.3萬元。

體現(xiàn)在豪宅產(chǎn)品購買力上，2025年上半年，上海在全國高端住宅市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，總價(jià)3000萬元以上新房成交1096套，占30城總量的59.4%；而在全國成交總價(jià)5000萬元以上的住宅中，上海占比更是接近八成。

在居民對高品質(zhì)住房需求不斷增加的背景下，“好城市+好房子”的價(jià)值將逐步兌現(xiàn)。“2025年，‘好房子’首次被寫入《政府工作報(bào)告》，提出要完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’，體現(xiàn)出政府對于‘好房子’建設(shè)的高度重視?！辈芫ЬП硎?。

在她看來，在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的背景下，“好房子”建設(shè)為企業(yè)開辟了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道。

房企應(yīng)緊抓用戶真實(shí)需求，聚焦居者實(shí)際體驗(yàn)，做好精準(zhǔn)定位，針對不同客群需求特征細(xì)化產(chǎn)品線。同時(shí)，運(yùn)用數(shù)字化工具、新型建造技術(shù)等方式來提高開發(fā)效率。此外，“好房子”需要“好服務(wù)”來維護(hù)，房企要圍繞項(xiàng)目交付“前、中、后”全周期打造品質(zhì)閉環(huán)，提升長期居住體驗(yàn)與企業(yè)品牌價(jià)值。

“只有真正具備‘好城市、好地段、好產(chǎn)品’特質(zhì)的房產(chǎn)，才更能抵御風(fēng)險(xiǎn)，穿越市場周期。”曹晶晶認(rèn)為。

預(yù)告：《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告》將在10月30日第十五屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)正式發(fā)布。

封面圖片來源：圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝