每經記者｜宋欽章    每經編輯｜陳星    

因對物業(yè)服務不滿想要更換物業(yè)公司，這在很多住宅小區(qū)已經不是新鮮事。然而，北京市這個小區(qū)的業(yè)主們卻沒有這樣做，他們通過引入信托架構，重獲了小區(qū)的安寧。

當傳統(tǒng)物業(yè)管理模式遭遇信任危機，如何找到破解痛點的關鍵鑰匙？

近日，《每日經濟新聞》記者采訪了該小區(qū)的業(yè)主委員會主任、物業(yè)公司及相關專業(yè)人士，探尋背后的答案。

賬戶不獨立、賬目不透明成小區(qū)物業(yè)服務“隱雷”

在北京市西城區(qū)北二環(huán)，毗鄰歷史悠久的德勝門，坐落著一個名為中駿天宸的高檔住宅區(qū)。趙明銘（化名）是中駿天宸小區(qū)本屆業(yè)委會主任。在過去一年多的時間里，他一直致力于一項重要工作——為小區(qū)物業(yè)費設立信托共管賬戶。對他而言，這是讓小區(qū)擺脫原有物業(yè)服務模式的關鍵。

中駿天宸是一個較新的住宅小區(qū)，于2017年開始預售，交房時間集中在2019年底至2020年初。作為高端住宅，小區(qū)的物業(yè)服務理應細致周到。然而，趙明銘透露，自搬入該小區(qū)后，越來越多的業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務不滿，矛盾時有發(fā)生。

他告訴記者，由于物業(yè)公司隸屬于開發(fā)商，屬于開發(fā)商的自有物業(yè)，因此在初期物業(yè)服務合同的簽署過程中，缺乏充分協(xié)商，這也導致小區(qū)物業(yè)服務出現(xiàn)諸多“后遺癥”。

在資金安全方面，物業(yè)公司并沒有為中駿天宸的物業(yè)服務設立獨立的項目公司，審計中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費與其他小區(qū)混用，賬目不透明；在服務質量方面，疫情期間，物業(yè)經理頻繁更換，甚至出現(xiàn)了長時間的職位空缺，顯示物業(yè)公司管理走下坡路。

讓業(yè)主們尤其關注的是，隨著房地產市場的持續(xù)調整，物業(yè)公司已多次向母公司提供財務援助，這進一步引發(fā)了對小區(qū)物業(yè)資金安全性的擔憂。在這樣的背景下，為小區(qū)物業(yè)資金設立獨立賬戶的呼聲變得愈發(fā)強烈。

針對業(yè)委會的上述說法，該物業(yè)公司相關人士近日通過微信向記者回應：“過去物業(yè)北京分公司管理多個項目，每個項目有獨立的收支銀行賬戶，財務端一直是獨立管理核算。按集團化管理規(guī)則，由集團公司統(tǒng)籌歸集資金及統(tǒng)籌支付。2024年11月起本項目開始獨立資金運行，不再參加集團統(tǒng)籌?！?/p>

趙明銘表示，他們曾委托第三方會計師事務所對2020年初至2024年6月30日的物業(yè)費用進行了審計，審計結果與物業(yè)認可的賬目存在較大的差距。經過此次審計，業(yè)主們更加堅定地認為，落實物業(yè)費資金的隔離已刻不容緩。

信托架構如何為小區(qū)物業(yè)資金筑起安全屏障？

如何為小區(qū)物業(yè)費設立一個專屬的銀行賬戶？這個問題看似簡單，卻困擾了業(yè)委會很長時間。原因在于業(yè)委會無法直接以自己的名義開設銀行賬戶。

“在北京市，業(yè)委會沒有組織機構代碼證，因此沒有資格在金融機構開設獨立賬戶?！壁w明銘表示，為了解決這個問題，他們曾探討過公司制模式，但考慮到業(yè)委會換屆可能導致人員更迭，公司制未必穩(wěn)固。經過斟酌和討論，他們最終找到了另一種方案——物業(yè)服務信托。

今年5月份，這只信托正式落地，取名為“外貿信托-金諾10號中駿天宸物業(yè)服務信托”，受托人是外貿信托。趙明銘表示，鑒于外貿信托先前在成都長壽苑小區(qū)等積累了操作經驗，因此選擇該公司為合作伙伴。

外貿信托特殊資產服務信托部總經理王張悅通過騰訊會議告訴記者，信托公司的關鍵職能之一是構建信托架構，實現(xiàn)風險的有效隔離?！叭绻飿I(yè)公司因對外舉債而賬戶被查封，小區(qū)業(yè)主的利益也可能受到影響。在這種情況下，風險隔離是必要的?！?/p>

她進一步指出，在物業(yè)服務信托中，銀行賬戶的開設主體為信托計劃，該信托專門設立用于監(jiān)管小區(qū)物業(yè)資金，其運作獨立于信托公司的主營業(yè)務之外，與其他信托計劃互不干擾，并確保與物業(yè)公司的資產保持分離。

此外，促進物業(yè)資金的透明化與公開化，并補充物業(yè)服務的監(jiān)督機制，同樣是物業(yè)服務信托的關鍵職能之一。王張悅表示：“如果物業(yè)公司既是收錢的一方，也是花錢的一方，而沒有獨立的第三方參與其中，這就相當于物業(yè)公司自己監(jiān)督自己，理論上是有風險的?！?/p>

據悉，借助物業(yè)服務信托，中駿天宸小區(qū)已重塑了物業(yè)服務合作的架構：每戶業(yè)主與信托公司簽訂信托合同，后者以受托人身份負責管理物業(yè)費的收繳與撥付。物業(yè)公司則與信托公司簽訂信托執(zhí)行協(xié)議，并依據業(yè)主大會審批的預算和物業(yè)合同提供服務。同時，業(yè)主與物業(yè)公司之間也簽署物業(yè)合同，以明確服務內容和責任。

值得一提的是，在這次物業(yè)服務體系重建的過程中，中駿天宸小區(qū)并沒有換掉原來的物業(yè)公司。但是在引入信托模式之后，趙明銘感覺到物業(yè)服務水平已經有所改觀。“他們在一些免費項目上的改進是有目共睹的。例如，在組織的各種活動中，物業(yè)與居民建立良好的關系，尤其是與年長者和孩子們打成一片?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)，6月下旬，中駿天宸物業(yè)團隊向全體業(yè)主披露該小區(qū)2025年5月物業(yè)服務與收支情況，這是信托模式落地后的第二次物業(yè)服務與收支公示。報告不僅列明當月物業(yè)服務收入、支出明細和物業(yè)服務內容，還交代了下階段物業(yè)團隊的工作計劃。

“信托引入后，消除了業(yè)主對物業(yè)資金被占用的擔憂。收支透明公開，讓業(yè)主真實了解到物業(yè)的服務成本，增強了信任感?！鄙鲜鑫飿I(yè)公司人士透露，目前在收入方面，該項目的物業(yè)費可以由業(yè)主直接存入信托賬戶，也可以交由物業(yè)公司，物業(yè)公司將每周收取的物業(yè)費匯總后轉入信托賬戶。

在支出方面，物業(yè)公司每月分兩次向業(yè)委會及信托賬戶申請付款資金。第一次在月初申請，用于支付員工工資及公共區(qū)域的能耗費用；第二次在月中申請，是支付給各供應商的費用。每次申請都需要附上所有付款明細及流程文件。

物業(yè)公司人士指出，目前物業(yè)公司內部仍按照公司既有的流程和財務管理要求進行采購和付款審批，但人工略有增加?！懊恐苄枰攧蘸藢︺y行流水，向信托遞交收入情況。每月需要制作公示文件，將所有員工考勤、工資、供應商付款附件打包交給信托方?！?/p>

物業(yè)服務信托盈利模式仍待解

商家跑路、服務縮水??這些常見的預付費式服務消費陷阱，正在給消費者權益帶來損害。預付類資金服務信托通過預付費資金的獨立監(jiān)管，防止商家挪用，能夠有效地為預付費消費者提供保障。

“在基層治理等領域中，金融確實能夠發(fā)揮積極作用，然而我們以往并未深入挖掘這一潛力。信托在社會治理方面具有顯著優(yōu)勢，尤其是其獨特的資產隔離功能?！背啥际形浜钌鐓^(qū)發(fā)展基金會秘書長李濟舟在接受記者電話采訪時這樣說。他表示，目前信托在預付費、物業(yè)服務等場景中的應用越來越受關注。

對于信托行業(yè)而言，目前傳統(tǒng)融資類業(yè)務已經萎縮，信托業(yè)不得不面臨戰(zhàn)略轉型?，F(xiàn)如今，伴隨著信托“三分類”的出臺，信托公司正在探索新的業(yè)務增長引擎，資產服務信托成為重要的發(fā)力領域。

記者注意到，物業(yè)服務信托是預付類資金服務信托在物業(yè)服務場景中的應用，已經有多家信托公司在該領域展開探索。去年以來，除了外貿信托，還有長安信托、中糧信托、華潤信托等均落地了首筆物業(yè)服務信托。

例如，2024年10月，中糧信托與綠城物業(yè)共同打造的“中糧信托-明月1號物業(yè)服務信托”落地。該服務信托由中糧信托擔任受托人，資金用于江陰澄江明月住宅小區(qū)設施維護和業(yè)主體驗提升，通過執(zhí)行監(jiān)督、信息披露、財產保管，保障全體業(yè)主利益。

長安信托于2024年12月在西安市新城區(qū)光輝巷26號院（以下簡稱光輝巷26號院）落地西北地區(qū)首單物業(yè)服務信托。據悉，光輝巷26號院的物業(yè)公司開設兩個銀行賬戶，一個用于收取每月物業(yè)費及公共收益，支出僅限于向信托專戶轉款；另一個賬戶僅限于收取長安信托轉出的當月物業(yè)經營支出，金額依據為年度預算框架下經物管會審批的月度預算。

但記者也獲悉，現(xiàn)階段，物業(yè)服務信托距離為信托公司帶來顯著營收仍有相當長的路要走。例如，在長安信托的案例中，信托公司在物業(yè)服務信托運行過程中并不收取管理費，而是計劃未來項目大量鋪開后，僅針對預付款資金的投資收益收取部分費用。

王張悅向記者坦言，外貿信托現(xiàn)階段仍著力于物業(yè)服務信托的推廣工作，同樣沒有向委托人單獨收取管理費?！伴L期來看，如果未來業(yè)務規(guī)模足夠大，商業(yè)邏輯也會成立。作為金融機構，我們可以受托為信托計劃項下資金提供資產管理服務，配置同業(yè)存款等收益率高于銀行活期的資產，進而有機會從超額收益中提取合理報酬?！?/p>

李濟舟也對記者表示：“物業(yè)服務信托的盈利模式目前還沒有激發(fā)出來。但值得肯定的是，它至少為物業(yè)服務模式創(chuàng)新提供了一種可行的渠道和思路?！?/p>